第二四半期の住宅価格の上昇圧力が高くなり、多くの手を出して不動産市場を冷やす。

2020年上半期の不動産市場は、まず抑揚を抑え、「風に乗って波を乗り切る」と言えます。

第一四半期に疫病の影響を受けて、不動産市場は取引がほぼ氷結しました。4月から、金融緩和政策と地方緩和政策の下で、深セン、杭州などを代表とする不動産市場の暖かさが春に戻り、5、6月の回復が強く、多城の住宅価格の上昇幅が大きい。

中央の長期的な指導方針として、「不動産は炒めない」という基調を守ります。7月に入り、杭州、東莞、寧波の三つのホットスポット都市で規制強化措置が導入されました。これらの都市の引き締めコントロールにもかかわらず、不動産市場にとっては「かゆいところ」なのか、それとも効果的に温度を下げるのか、業界ではまだ違っていますが、政策の衝撃に対する信号の意味はすでに明らかになりました。

下半期には、不動産政策はより多くのヘッジ的な特徴が現れ、共に市場を安定させていくと予想されます。

部屋の価格が上がるのを加速する

中指研究院の報告によると、上半期の百城新築住宅の平均価格は前月より0.17ポイント上昇し、2月の最低水準から、3月からは前月比の上昇幅が徐々に上昇し、6月の平均価格は15461元/平方メートルで、3.16%上昇し、上昇幅は前月より0.17ポイント拡大した。

その中でも第二四半期の住宅価格の上昇傾向が特に顕著である。国家統計局によると、3月に70の大中都市の新築商品住宅の販売価格は前月比32都市で、4月には50都市に上昇し、5月には59都市に達した。中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、上半期の不動産価格の大部分の都市の累計は前年同期と比べて決して楽観的ではなく、1-6月のデータは最大横ばいか微増だった。しかし5-6月のデータは確かに明らかに上昇しました。

6月に入ってから、活発な都市が多く、特に寧波、南京、成都、杭州などの都市が著しく回復しました。最も注目すべき武漢市場も明らかに安定志向の表れがあります。中指百城の住宅価格ランキングによると、6月の寧波の住宅価格の上昇幅は全国トップで、出来高も上位にある。

上半期、深センの不動産市場は何回も全国のホットスポットになりました。深セン中原のデータによると、6月に深セン新房の住宅は3343セットで取引が成立し、前月比6.4%上昇した。成約面積は33.6万平方メートルで、前月比は11.5%上昇した。中古住宅は4年ぶりに「万戸割れ」し、6月には10554セットの契約が成立し、前月比は23.9%上昇し、2016年3月の牛市場水準に戻りました。

中国不動産産業協会のデータによると、深センの6月の中古住宅の平均価格は7万台を突破し、74929元/平方メートルに達し、平均価格は北に行くと20%以上、さらに隣の広州の2倍となり、昨年末より14.37%上昇した。

深圳を除いて、杭州は上半期で二番目に熱が高くなったスター都市です。上半期には、杭州市内の新築住宅は68399セットで取引されました。総成約金額は203.3億元です。このうち、6月の出来高は19528セットで、3年間の新築住宅の月間最高値を記録しました。上半期の中古住宅は全部で4.3万セットの出来高で、前年同期の4.14万セットから4.02%上昇し、2019年下半期の3.96万セットから8.77%上昇しました。

東莞はこの上昇都市の中で意外な一つです。4月以来、東莞の新築住宅、中古住宅の価格が軒並み値上がりし、成約量も高止まりしています。また、一部の団地の所有者が共同で「支配盤」を値上げし、濃厚な雰囲気を醸し出しています。

住宅価格の上昇の背後には、第一四半期の経済の下降圧力の下で、各地の政府が不動産市場に対する規制を緩和した。中原の不動産データによると、上半期の不動産規制政策の累計回数は304回で、基本的にはすべて緩縛がメインで、開発者の前売資金の監督管理、人材の定住などの政策は、不動産市場の回復と需要の参入を刺激した。

易居智庫センター研究総監の厳躍進氏によると、不動産市場の上昇の主な原因は、資本金面の緩和によるもので、一部の都市では、投機的な雰囲気が強いという。深セン、杭州、東莞のような都市では、需給構造が緊迫しており、住宅価格の上昇が予想され、価格制限制造が逆掛りになり、需要が拡大し、市場に悪循環が生じている。

多城緊縮コントロール

住宅価格の上昇圧力の下で、多くの地方政府が熱い不動産市場に「水を差す」ことを始めた。

7月2日、杭州は率先して規制を強化し、「制限揺動」を打ち出しました。つまり、1軒の住宅購入家庭は同時に1つのプロジェクトの揺り号に参加するしかなく、「無房家庭」に傾いて、住宅源の保障比率は50%以下ではありません。

これらのニューディール政策は、投機家が市場に入ることを制限し、不動産市場の温度を下げることを目的としています。

同じ日、東莞も不動産市場のコントロールを強化します。「不動産価格」を中心に、同地区の新築住宅の価格は3ヶ月の値上がり幅が10%を超えてはいけません。そのほかにも、密閉して売り惜しみをしたり、内部転名行為をしたりして、不動産市場の投機を抑制します。

寧波はその後に続いて、7月6日夜、不動産市場「十条」の新政策を発表しました。注意に値するのは、寧波はまた厳格にビルの地価を制御することを通じて、住宅価格の上昇幅を抑制します。

克而瑞氏は杭州、東莞の政策と比較して、寧波の政策範囲は一番広くて、不動産と地市をカバーしています。政策の割当力も比較的大きいです。アップグレード、地価管理などいろいろな方面を制限しています。

杭州、東莞、寧波は上半期の住宅価格の上昇幅が大きく、不動産市場が比較的に人気のある都市です。中央政府は「不動産は炒めない」と繰り返し強調し、地方政府も「城の施策によって」規制に乗り出した。

厳躍進氏によると、このいくつかの地方政策は現在の規制の方向付けを緊縮し、不動産に対しては完全に刺激ではなく、一部のホットスポットがあり、住宅価格の高騰がある都市はレベルアップしてコントロールするという。投機などがあれば、政策の進級と引き締めは大雑把だ。

しかし、張大偉氏はこれまでのところ、東莞、杭州の緊縮政策については、「かゆいところをかく」ことが多く、ただ揺動番号、価格制限政策に対して調整しているだけで、市場の住宅購入のてこに影響がないと考えています。効果は限定されると予想されます。特に杭州の新政策は市場にあまり影響がなく、下半期には引き続き高揚する見通しです。

不動産市場が最も人気のある深センでは、業界内で規制が打ち出される見通しが強いが、政府部門はこれまで関連した動きがない。住建部は7月初めに深圳に行って調査し、座談会を行いましたが、深圳の住建などの部門もコントロールをさらに強化するという情報がありませんでした。

最近導入されたいくつかの緊縮措置は主に市場の過熱を防ぐためであり、他のホットスポットの都市も追随する可能性がありますが、大面積の緊縮が現れないはずです。後期の地方政策の登場は依然として緩やかな傾向にある。

中原は市場の動きから見て、不動産は日を見て食事をして、この“日”は信用政策で、信用の放水する大きい環境の下で、不動産市場は引き続き高位の運行を維持しますと指摘しています。